31.08.2012

Keine Nutzung als Spielhalle bei Zweckbestimmung "Lokal" in Teilungserklärung

Das Landgericht München I hat am 02.01.2012 entschieden, dass die Nutzung von Gewerberäumen in einer Wohnungseigentumsanlage als Spielhalle ausgeschlossen ist, wenn die betreffende Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Lokal" bezeichnet wird (Az. 1 S 21470.09). Zur Begründung führt das Gericht aus:

Der in der Teilungserklärung verwendete Begriff des Lokals legt nach objektiver Auslegung fest, dass die Teileigentumseinheit als Betrieb des Gastgewerbes wie z. B. als Gaststätte genutzt werden darf. Bei einem Betrieb des Gastgewerbes handelt es sich um einen Betrieb, der in erster Linie Speisen und Getränke anbietet und hieraus seine wesentlichen Umsätze generiert. Demgegenüber wird eine Spielhalle dadurch charakterisiert, dass sie ihre Gewinne durch die entgeltliche Nutzung von Spielautomaten erzielt. Deshalb unterscheidet sich der Betrieb einer Spielhalle nach allgemeinem Verständnis von einem Lokalbetrieb.

Die Miteigentümer sind nach Ansicht des LG München I auch nicht zur Duldung einer Nutzung als Spielhalle verpflichtet. Nach h. M. ist eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Zweckbestimmungsvereinbarung ausnahmsweise dann zulässig, wenn diese generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Gemäß § 14 Nr. 1 WEG braucht sich ein Miteigentümer jedoch eine Nutzung nicht mehr gefallen lassen, die zu Beeinträchtigungen führt, die über das unvermeidliche Maß hinausgehen. Das ist der Fall, wenn die neue Nutzungsart nicht nur unerheblich mehr stört als die nach der Zweckbestimmung der Teilungserklärung eigentlich vorgesehene Nutzung des Miteigentums. Hierzu verweist das LG München I ausführlich auf die Erkenntnisse eines Gutachters und führt wörtlich aus:
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Nach den Ausführungen des Sachverständigen belegen neuropsychologische und neurokognitive Befunde sowie aktuelle Forschungsergebnisse psychophysiologischer Studien die Übereinstimmung zwischen pathologischem Glücksspiel und der Substanzabhängigkeit (Alkohol- und Drogenabhängigkeit).
Dementsprechend stellt der Sachverständige nachvollziehbar und überzeugend fest, dass aus dem kriminologisch gut belegten Zusammenhang zwischen Drogenabhängigkeit und Kriminalität der Schluss gezogen werden kann, dass ein vergleichbarer Zusammenhang zwischen Spielsucht und Kriminalität nicht nur naheliegt, sondern konsequent ist. Dabei liegt nach den Angaben des Sachverständigen das Hauptproblem für pathologische Spieler in den sog. Geldspielgeräten oder Geldspielautomaten mit Gewinnmöglichkeit, wie sie sich typischerweise in einer Spielhalle befinden und die auch im Rahmen der vorliegend geplanten Nutzung aufgestellt werden sollen, wie die Klagepartei selbst angibt. Nach Darlegung des Sachverständigen spielen nämlich ca. 90% der abhängigen Spieler an solchen Geldspielautomaten mit Gewinnmöglichkeit.
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Nach den Angaben des Sachverständigen sei davon auszugehen, dass sich die spielsuchtbedingte Beschaffungskriminalität sowohl im näheren als auch weiteren Umfeld der Spielhalle auswirken werde.
Es gäbe aus kriminologischer Sicht Hinweise darauf, dass sich Kriminalität sowie Störungen der Sicherheit und Ordnung dort häufen, wo Spielhallen angesiedelt sind.
Insbesondere ließen die vorhandenen Erkenntnisse dazu, dass Drogenabhängige Diebstähle häufig in der Nähe des Ortes begehen, wo sich die Drogenabhängigen aufhalten, den Schluss zu, dass auch Spielsüchtige zur Beschaffung von Bargeld oder sonstigen Gegenstände das nächstliegende Objekt nutzen würden. Hierbei handele es sich - ungeachtet der Tatsache, dass dieser Schluss derzeit nicht statistisch belegt werden kann, da entsprechende Daten nicht erfasst werden, nicht lediglich um eine Vermutung des Gutachters. Vielmehr lägen insbesondere zu Diebstählen Erkenntnisse vor, dass etwa 35% der Taten von Tätern aus dem näheren Umfeld begangen würden.
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Angesichts der überzeugenden Ausführungen des Gutachters bewirken Spielhallen generell eine erhöhte Kriminalitätsfurcht. Diese Aussage wird hierbei vor allem durch Befragungen von Kommunen zur Problematik von Spielhallen gestützt, wonach rund die Hälfte der Befragten angegeben hätten, sie erwarteten durch die Ansiedlung von Spielhallen eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit durch Umfeldkriminalität bzw. Belästigung der Allgemeinheit bzw. der Nachbarren (vgl. Rz. 1323 ff. des Gutachtens).
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Die Gefahr der erhöhten Kriminalität in und um die Eigentumswohnanlage und die zu erwartende Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls durch die Ansiedlung einer Spielhalle stellen Nachteile im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar, welche die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinnehmen müssen, so dass die Beklagten die geplante Nutzung als Spielhalle nicht dulden müssen.

Bereits das Oberlandesgericht Zweibrücken (09.01.1987, Az. 3 W 198.86) und das Kammergericht Berlin (14.03.1990, Az. 24 W 6087.89) haben entschieden, dass sich der Betrieb einer als Spielsalon oder Spielothek bezeichenten Spielhalle mit der Zweckbestimmung des Teileigentums als "Laden" nicht vereinbaren lässt.

Beratung durch Rechtsanwältin Anneliese Reeckmann